直击长收短付 长租公寓迎系统监管
来源：北京商报
4月26日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)。《意见》从从业管理、租赁经营、资金监管、消费贷款等七方面入手，加强住房租赁市场监管。《意见》要求，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理；住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
单次收租不超3个月
《意见》出台的背景是近期长租公寓的乱象频发。近年来，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。
为此，6部门近日联合印发《意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。
具体而言，《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
此外，《意见》也指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
“此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策，也成为今年在经营贷管控基础上，房地产市场迎来的第二个金融市场监管政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，前述三项规定直击长租公寓企业各类违规做法，有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。
严防租金贷
近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场运行总体平稳，租金水平稳中有降。但仍有少数住房租赁企业出现问题影响了住房租赁当事人的合法权益。因疫情催化，已有租赁企业因资金链断裂频陷“爆雷”风波，其中的违规操作重点涉及利用“长收短付”的租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务等。
除了租赁市场整体下行压力加大，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，部分租赁企业一直以来采用的“高进低出”“长收短付”运营模式已难以为继。“依靠野蛮扩张已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构将走向精细化运营道路。”
租金贷也时常被当作房企套现扩张的工具。对此，《意见》提出，禁止套取使用住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理。住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，对列入上述名单的企业不得发放贷款。
此外，《意见》还提出，住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。
金融机构层面，《意见》要求，商业银行应当通过系统对接方式，向所在城市住房和城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金，在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下，可以支付装修改造相应房屋等必要费用；城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位。
加强监管应时之需
“租金贷被明确严管，而租赁消费贷款则依然受认可。这两者的区别在于，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则是进入租客的账户，这也是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。”严跃进指出。
在我国，加强长租公寓监管是应时之需。随着城市群与都市圈不断壮大，常住人口城镇化率骤升，住房租赁市场也迅速扩张。据房天下研究院分析数据显示，2020年，国内租房市场规模可达2.71万亿元，到2023年我国房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口达到2.48亿人。
稳定住房市场，缓解住房压力也是今年政府重点工作任务。在3月发布的政府工作报告重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。特别提到，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。
据不完全统计，截至目前，北京、上海、广州、河北、江西、安徽、福建等地已分别就住房租赁下达相关规范要求。例如，2月2日北京发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。此次政策针对分散式房源的租赁情况进行开展，对于此前市场上关注的租金贷、长收短付等行为进行管控，这也成为今年全国较早对租赁市场进行管控的案例。
